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부천3계 2022-41988(1)
등록자 ychy119 등록일 2023.05.31 11:38 조회 305
안녕하세요. 선생님


주거 임차인으로 권리 신고및 배당요구한 홍승배는

2006 년에 전입
2015년 1월22일에 임대차 기간 시작일
그리고 2018년에 상속으로 지분 소유자가 됩니다.

그럼 지분 소유자가 임차인일 수 있는 것 인지요?

임대차 계약 후 그 주택의 소유자가 되면
임대차는 소멸하는 것으로 알고 있는데
지분 소유시는 다른지요?
확정일자가 없습니다. 그렇다면 배당 요구해도 배당에 참여 할 수 없고
낙찰자 인수 사항이 되는 것인데
이런 경우 임차인으로 인정되는 것인가요?

감사합니다. 
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ans79  (39.120.xxx.59) 2023.06.01 05:27
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

기초적인 사실관계 몇가지 만으로 섣불리 단정지어 답변하기 어려운 내용 입니다.
기본적으로는...
임차인이 상속을 통해 임대인의 지위를 승계받게 되는 경우 임차인의 지위는 상속에 의해 소유권을 취득하는 즉시 혼동에 의해 소멸하게 됩니다.
채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다 라고 민법 제507조(혼동의 요건, 효과) 에 명시되어 있습니다.
즉, 임차보증금반환채권의 채권자가 상속에 의해 임차보증금반환채권의 채무자가 되어버리는 상황이므로 임차보증금반환채권은 소멸하는 것이 맞습니다.

이 경우, 통상적으로 임대인의 지위를 승계한 임차인의 임차보증금반환채권은 상속인들간의 청구를 통해 다투어야 하는 것이 보통 입니다.

다만...
질문하신 사건의 경우에 이에 부합하는지 즉, 임대차 및 대항력 성립여부 및 성립가능성에 대해서는 세부적인 서류검토와 추가적인 확인이 선행되어야 보다 명확한 답이 가능합니다.

또한....
확정일자가 없다는 것은 우선변제권을 행사할 수 없다는 것 일 뿐, 무조건 배당에 참여할 수 없는 것도 아니고... 따라서 무조건 임차보증금 전액이 낙찰자의 추가인수대상이 되는 것도 아니며...
무엇보다 이것과 임대차 및 대항력 성립 여부 및 가능성과는 사실 상 아무런 관련이 없습니다.

실제로, 피상속인과 상속인이 남매 관계에 있었고, 임대차계약을 통해 임대인과 임차인의 지위를 갖고 있던 중 피상속인의 상속으로 인해 임대인의 지위를 갖게 되는 케이스는 현실에서도 존재합니다만, 중요한 것은 혼동에 의해 임대차 및 대항력이 소멸할 것이냐...
가 첫번째 일 것이고...
임대차 및 대항력이 소멸되는 케이스 라 하더라도, 이 경우 해당 임대차 자체가 부정되는 것은 아니기 때문에 상속인들간의 다툼으로 인해 그 불똥이 낙찰자에게 튀는 경우가 현실에서는 충분히 발생 가능한 만큼 이 역시 반드시 재확인이 필요합니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
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